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Value |
| Title: | 不動產證券化之辦公大樓價值評估分析 |
| Other Titles: | The Valuation Analysis of Office Building Securitization |
| Authors: | 張金鶚 |
| Keywords: | 辦公大樓證券化評價;辦公大樓租戶結構;不動產證券化風險分析 |
| Date: | 2005 |
| Issue Date: | 2007-04-18 18:24:28 (UTC+8) |
| Publisher: | 臺北市：國立政治大學地政學系 |
| Description.abstract: | 不動產證券化條例於民國92 年7 月公佈後，目前已通過五件不動產資產信託案件， 關於不動產投資信託的案例，則已有富邦一號不動產投資信託基金正在申請中，預計將 於94 年第二季上市。觀察目前已發行及預計發行之不動產證券化受益證券，皆是以具 有穩定收益的辦公大樓為資產標的。而參考日本不動產證券化實施經驗後，發現在初期 階段，日本也多是以辦公大樓為證券化發行標的，其緣由乃是因辦公大樓具有穩定租金 收益且複雜性較低，在初期相關制度尚未健全階段，其發行證券化的可行性相對較高。 不動產證券發行基礎在於其資產價值，適當、公正的不動產價格評定，對於投資前 之投資金額、資金調度等決策，及投資後的定期資產評價都是必須的，因此，有關不動 產的價格評估與分析方法就顯得十分重要。反觀國內已發行的幾個案例，發現不動產證 券化的估價仍存在相當多的問題，除缺乏運用折現現金流量法評估不動產投資價值之經 驗，對於預測未來收益的變化也較少分析；基於不動產證券化評價應以未來收益作為衡 量基礎，而非基於過去之收益，如何預測未來收益的可能變化，分析真正會影響證券化 價格的因素，並結合各種不同風險情況下之收益變化，將是未來不動產證券化評價分析 的重要課題。 以辦公大樓評價為例，過去學者研究發現租賃面積、所在樓層、區位、用途類別、 屋齡、總樓層數與辦公室設備等為顯著影響辦公室租金因素；但如果是以證券化的標的 價值來衡量辦公大樓價值時，則經營管理、租約評價、租戶結構等內部因素將成為影響 未來租金收益的關鍵。本研究擬結合租約選擇權評價、風險分析方法，並運用敏感度分 析、蒙地卡羅模擬法，探討於不同租戶結構產生之不同風險情況，對於證券化辦公大樓 價值之影響變化。 本研究將以辦公大樓為主要研究實證資料，透過93 年度計畫中對於辦公室經營管 理對不動產證券化價值影響程度之探討為基礎，於本年度計畫中進一步透過調查與訪談 方式，蒐集辦公大樓租戶結構與租約等相關資料，進行影響辦公大樓收益風險因子之分 析及模擬，並試圖建構辦公大樓不動產證券化價格機率模型。期望藉由本文研究成果， 能提供日後國內辦公大樓不動產證券化評價制度之參考。 |
| Description: | 核定金額：478000元 |
| Data Type: | report |
| DCField |
Value |
Language |
| dc.coverage.temporal | 計畫年度：94 起迄日期：20050801～20060731 | en_US |
| dc.creator (Authors) | 張金鶚 | zh_TW |
| dc.date (Date) | 2005 | en_US |
| dc.date.accessioned | 2007-04-18 18:24:28 (UTC+8) | en_US |
| dc.date.accessioned | 2008-09-08 16:55:36 (UTC+8) | - |
| dc.date.available | 2007-04-18 18:24:28 (UTC+8) | en_US |
| dc.date.available | 2008-09-08 16:55:36 (UTC+8) | - |
| dc.date.issued (Issue Date) | 2007-04-18 18:24:28 (UTC+8) | en_US |
| dc.identifier (Other Identifiers) | 942415H004017.pdf | en_US |
| dc.identifier.uri (URI) | http://tair.lib.ntu.edu.tw:8000/123456789/4897 | en_US |
| dc.identifier.uri (URI) | http://nccuir.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/4897 | - |
| dc.description (Description) | 核定金額：478000元 | en_US |
| dc.description.abstract (Abstract) | 不動產證券化條例於民國92 年7 月公佈後，目前已通過五件不動產資產信託案件， 關於不動產投資信託的案例，則已有富邦一號不動產投資信託基金正在申請中，預計將 於94 年第二季上市。觀察目前已發行及預計發行之不動產證券化受益證券，皆是以具 有穩定收益的辦公大樓為資產標的。而參考日本不動產證券化實施經驗後，發現在初期 階段，日本也多是以辦公大樓為證券化發行標的，其緣由乃是因辦公大樓具有穩定租金 收益且複雜性較低，在初期相關制度尚未健全階段，其發行證券化的可行性相對較高。 不動產證券發行基礎在於其資產價值，適當、公正的不動產價格評定，對於投資前 之投資金額、資金調度等決策，及投資後的定期資產評價都是必須的，因此，有關不動 產的價格評估與分析方法就顯得十分重要。反觀國內已發行的幾個案例，發現不動產證 券化的估價仍存在相當多的問題，除缺乏運用折現現金流量法評估不動產投資價值之經 驗，對於預測未來收益的變化也較少分析；基於不動產證券化評價應以未來收益作為衡 量基礎，而非基於過去之收益，如何預測未來收益的可能變化，分析真正會影響證券化 價格的因素，並結合各種不同風險情況下之收益變化，將是未來不動產證券化評價分析 的重要課題。 以辦公大樓評價為例，過去學者研究發現租賃面積、所在樓層、區位、用途類別、 屋齡、總樓層數與辦公室設備等為顯著影響辦公室租金因素；但如果是以證券化的標的 價值來衡量辦公大樓價值時，則經營管理、租約評價、租戶結構等內部因素將成為影響 未來租金收益的關鍵。本研究擬結合租約選擇權評價、風險分析方法，並運用敏感度分 析、蒙地卡羅模擬法，探討於不同租戶結構產生之不同風險情況，對於證券化辦公大樓 價值之影響變化。 本研究將以辦公大樓為主要研究實證資料，透過93 年度計畫中對於辦公室經營管 理對不動產證券化價值影響程度之探討為基礎，於本年度計畫中進一步透過調查與訪談 方式，蒐集辦公大樓租戶結構與租約等相關資料，進行影響辦公大樓收益風險因子之分 析及模擬，並試圖建構辦公大樓不動產證券化價格機率模型。期望藉由本文研究成果， 能提供日後國內辦公大樓不動產證券化評價制度之參考。 | - |
| dc.format | applicaiton/pdf | en_US |
| dc.format.extent | bytes | en_US |
| dc.format.extent | 250390 bytes | en_US |
| dc.format.extent | 250390 bytes | - |
| dc.format.extent | 19365 bytes | - |
| dc.format.mimetype | application/pdf | en_US |
| dc.format.mimetype | application/pdf | en_US |
| dc.format.mimetype | application/pdf | - |
| dc.format.mimetype | text/plain | - |
| dc.language (Language) | zh-TW | en_US |
| dc.language.iso | zh-TW | en_US |
| dc.publisher (Publisher) | 臺北市：國立政治大學地政學系 | en_US |
| dc.rights | 行政院國家科學委員會 | en_US |
| dc.subject (Keywords) | 辦公大樓證券化評價;辦公大樓租戶結構;不動產證券化風險分析 | - |
| dc.title (Title) | 不動產證券化之辦公大樓價值評估分析 | zh_TW |
| dc.title.alternative (Other Titles) | The Valuation Analysis of Office Building Securitization | - |
| dc.type (Data Type) | report | en |
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