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| Field | Value |
|---|---|
| Title: | 多反應變量相關模式於不動產擔保估價之應用 |
| Authors: | 陳俊宏 |
| Contributors: | 陳奉瑤 陳俊宏 |
| Keywords: | 擔保品估價 特徵價格法 相似無關迴歸 多變量迴歸 典型相關分析 Collateral valuation Hedonic price method Seemingly unrelated regression Multivariate regression Canonical correlation analysis |
| Date: | 2006 |
| Issue Date: | 2009-09-18 16:29:41 (UTC+8) |
| Description.abstract: | 本研究以不動產估價技術規則第19條第7項與第20條之規定，引用相似無關迴歸模式、多變量迴歸模式與典型相關分析等計量模式，對金融機構所做的擔保品估價進行驗證、預測及控制分析。 擔保品估價中會產生兩價，即擔保品的評估市場價格與評估擔保值（價），大部分的人都認為兩價存在一個比率關係。傳統的迴歸分析估價模式係由一組價格影響因素影響一個不動產價格，上述情形是否可能由同一組價格影響因素影響兩個不動產價格？本研究實證結果顯示，在95％統計信賴水準下，有兩個不動產價格受同一組價格因素影響的結果。既然驗證存在同一組價格影響因素影響兩個不動產價格，是否有更具效率的計量估價模式呢？典型相關分析係透過兩組變項之相關關係建構計量模式，除可再度驗證同一組價格影響因素影響兩個不動產價格，並可如同因素分析或主成份分析的功能，對兩組變項各做變項縮減的工作，達到對變項去蕪存菁的效果。 This thesis is based on Article 19 No 7 and Article 20 of the Real Estate Appraisal Regulation. Seemingly Unrelated Regression Model, Multivariate Regression Model and Econometric Model and so on econometric model are applied. In addition, collateral valuations done by financial institutions are verified, predicted and analyzed. In collateral valuations, there are two-value references: assessed market value and assessed accommodation value. Majority believe that there is a ratio between these two values. The traditional regression analysis of the valuation model is having one set of pricing factors to have impact on the real estate price. However, is it possible that one set of pricing factors will affect two real estate prices? The findings approve that, under statistical confidence level with 95%, more than two real estate prices can be influenced by one set of pricing factors. Further more, this thesis also examines if there are other econometric valuation models to be applied? The canonical correlation analysis is to build a calculation model to analyze correlation between two variables. Other than examining one set of pricing factors can influence two real estate prices, this analysis also provides a similar function of the factor analysis or principal analysis to reduce variables caused by two sets of variable. |
| Reference: | 一、中文參考文獻 1.行政院主計處，2007年2月，物價統計月報，434：33。 2.行政院教育部，1988，『SAS/ETS套裝程式集中文手冊』初版，台北：松崗電腦圖書資料股份有限公司。 3.吳明隆、涂金堂，2006，『SPSS與統計應用』二版，台北：五南圖書。 4.呂金河，2005，『多變量分析』初版，台中：滄海書局。 5.李泓見，2005，「台北都會區不同住宅類型及其面積價差之研究」，政大地研所碩士論文：台北。 6.李金泉，1992，『SAS/PC應用手冊－多變量應用統計與研究分析實務』初版，台北：松崗電腦圖書資料股份有限公司。 7.李金泉，1995，『SPSS/PC+實務與應用統計分析』初版六刷，台北：松崗電腦圖書資料股份有限公司。 8.沈明來，1998，『實用多變數分析』初版，台北：九州圖書。 9.周文賢，2002，『多變量統計分析：SAS/STAT使用方法』，台北：智勝文化。 10.林英彥，2004a，『不動產估價技術規則解說』二版，台北：文笙書局。 11.林英彥，2004b，『不動產估價』十版，台北：文笙經銷。 12.林師模、陳菀欽，2003，『多變量分析-管理上的應用』初版，台北：雙葉書廊。 13.林祖嘉，1992，「台灣地區房租與房價關係之研究」，『台灣銀行季刊』， 43-1。 14.林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，成大都研所碩士論文：台南。 15.林清山，1988，『多變項分析統計方法』五版，台北：東華書局。 16.姜堯民，2001，『不動產投資－理論與實務』初版，台北：新陸書局。 17.洪得洋、林祖嘉，1999，「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，住宅學報，8：47-67。 18.張杏端，1995，「土地特徵組合估價模式之研究」，政大地研所博士論文：台北。 19.張欣民、陳奉瑤，2003，「自動估價系統（AVM）算不算是估價」，『土地問題研究季刊』，2（2）：72-77。 20.張金鶚，1987，「台灣地區住宅投資長期與短期之預測分析」，內政部營建署。 21.張金鶚，1991，「房地產真實交易價格之研究」，行政院國家科學委員會補助計畫。 22.張金鶚，2003，『房地產投資與市場分析』中篇初版，台北：華泰書局。 23.張建邦，1993，『應用多變量分析』初版，台北：文富出版社。 24.張梅英，1992，「建立土地大量估價方法之研究」，政大地研所博士論文：台北。 25.張紹勳、張紹評、林秀娟，2000，『SPSS For Windows多變量統計分析』二版，台北：松崗圖書。 26.陳正昌、程炳林、陳新豐、劉子鍵，2003，『多變量分析方法』，台北：五南圖書。 27.陳奉瑤，2003，「土地公告現值與交易價格關係之研究」，『土地經濟年刊』，14：1-24。 28.陳順宇，1996，『迴歸分析』初版，華泰書局。 29陳順宇，1998，『多變量分析』初版，台北：華泰書局。 30.陳耀茂，1999，『多變量解析方法與應用』，台北：五南圖書。 31.彭紹英，1996，『SAS與統計分析』八版，台北：儒林圖書。 32.曾國雄，1985，『多變量解析方法與應用』，台北：華泰書局。 33.曾國雄、曹勝雄、廖耀東，1992，「台北都會區土地使用型態與環境品質之研究」，＜土地問題與土地管理國際研討會＞，逢甲大學：台中，民國81年5月29日至30日。 34.黃俊英，1995，『多變量分析』五版，台北：中國經濟企業研究所。 35.黃淑惠，2003，「無母數迴歸對不動產估價之應用」，『台灣土地金融季刊』，40（2）：1-22。 36.楊依蓁，2006，「應用自動估價模型之探討」，『土地問題研究季刊』，5（1）：115-122。 37.楊浩二，1995，『多變量統計方法』修訂版，台北：華泰書局。 38.廖咸興、張芳玲，1997，「不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較」，『住宅學報』，5：17-35。 39.榮泰生，2006，『SPSS與研究方法』初版，台北：五南圖書。 40.趙民德、謝邦昌，2000，『多變量分析』初版，台北：曉園出版社。 41.蔡永利，1994，「改進公告土地現值作業－修正地價調查估計規則之研究」，高雄市政府八十三年度研究報告。 42.蔡芬蓮，1997，「法拍屋價格影響因素之研究－以台北市為例」，政大地研所碩士論文：台北。 43.蔡瑞煌、高明志、張金鶚，1999，「類神經網路應用於房地產估價之研究」，『住宅學報』， 8：1-20。 44.鄧家駒，2004，『多變量分析』初版，台北：華泰書局。 45.儲全滋，1996，『抽樣方法』二版，台北：三民書局。 46.謝邦昌，1998，「多變量分析（六）－典型相關分析」，『中國統計通訊』9（12）：31-42。 47.顏月珠，1987，『實用統計方法』初版，自行發行。 48.魏如龍，2003，「類神經網路於不動產價格預估效果之研究」，政大地研所碩士論文：台北。 49.蘇文賢，2000，「應用大量估價法進行公告土地現值評估之研究」，政大地研所碩士論文：台北。 50.Stephen A. DeLurgio著、許純君譯，1999，『預測的原理與應用』，台北：台灣西書出版社。 二、西文參考文獻 1.Clapp, J. M.,1990, "A Methodology for Constructing Vacant Land Price Indices" AREUEA Journal 18(3): 274-293. 2. Freund,R. J. ＆ Wilson, W. J.,1998,Regression Analysis, London, Academic Press. 3. Giri,N. C.,2004, Multivariate Statistical Analysis, New York：Marcel Dekker,Inc. 4. Hair, J.F. , Anderson,R. E. , Tatham,R. L. , Black,W. C.,1998, Multivariate Data Analysis, New Jersey：Prentice-Hall, Inc. 5. James ,S.,1972,Applied Multivariate Analysis, New York：Holt, Rinehart and Winston, Inc. 6. Johnson, R. A. ＆ Wichern, D. W., 1992,Applied Multivariate Statistical Analysis, Prentice Hall. 7.Kang and Reichert, A. K.,1987,”An Evaluation of Alternative Estimation Techniques and Functional Form Developing Statistical Appraisal Models”, The Journal of Real Estate Research ,Fall: 20-29. 8. Mardia ,K. V., Kent ,J. T. and Bibby, J. M.,1979, Multivariate Analysis, London：A Subsidiary of Harcourt Brace Jovanovich, Publishers. 9.Miller,N.G.,1982,”Residential property Hedonic pricing models: A Review”, Research in Real Estate,Vol.12:31-56. 10.Morrison,D.F.,1967,Multivariate Statistical Methods, New York：Mcgraw Hill. 11.Neter,J.,Kutner,M.H.,Nachtsheim,C.J. and Wasserman,W.,1996,Applied Linear Regression Models, Chicago：IRWIN Publisher. 12.Paglin, M. and M. Fogarty,1972,"Equity and the Property Tax: A New Conceptual Focus" National Tax Journal 25(4):557-565. 13.Palmquist,Raymond B.,1989,”Land as a Differentiated Factor of Production”, Land Economics,65(1):23-28. 14.Rosen,1974,”Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy,32:34-55. 15.Sirmans,G.S. ,Macpherson, D. A. and Zietz,E. N.,2005,”The Composition of Hedonic Pricing Models”, Journal of Real Estate Literature,Vol13(1):3-43. |
| Description: | 碩士 國立政治大學 地政研究所 92923028 95 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929230281 |
| Data Type: | thesis |
| DCField | Value | Language |
|---|---|---|
| dc.contributor.advisor | 陳奉瑤 | zh_TW |
| dc.contributor.author | 陳俊宏 | zh_TW |
| dc.creator (Authors) | 陳俊宏 | zh_TW |
| dc.date (Date) | 2006 | en_US |
| dc.date.accessioned | 2009-09-18 16:29:41 (UTC+8) | - |
| dc.date.available | 2009-09-18 16:29:41 (UTC+8) | - |
| dc.date.issued (Issue Date) | 2009-09-18 16:29:41 (UTC+8) | - |
| dc.identifier (Other Identifiers) | G0929230281 | en_US |
| dc.identifier.uri (URI) | https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/35956 | - |
| dc.description (Description) | 碩士 | zh_TW |
| dc.description (Description) | 國立政治大學 | zh_TW |
| dc.description (Description) | 地政研究所 | zh_TW |
| dc.description (Description) | 92923028 | zh_TW |
| dc.description (Description) | 95 | zh_TW |
| dc.description.abstract (Abstract) | 本研究以不動產估價技術規則第19條第7項與第20條之規定，引用相似無關迴歸模式、多變量迴歸模式與典型相關分析等計量模式，對金融機構所做的擔保品估價進行驗證、預測及控制分析。 擔保品估價中會產生兩價，即擔保品的評估市場價格與評估擔保值（價），大部分的人都認為兩價存在一個比率關係。傳統的迴歸分析估價模式係由一組價格影響因素影響一個不動產價格，上述情形是否可能由同一組價格影響因素影響兩個不動產價格？本研究實證結果顯示，在95％統計信賴水準下，有兩個不動產價格受同一組價格因素影響的結果。既然驗證存在同一組價格影響因素影響兩個不動產價格，是否有更具效率的計量估價模式呢？典型相關分析係透過兩組變項之相關關係建構計量模式，除可再度驗證同一組價格影響因素影響兩個不動產價格，並可如同因素分析或主成份分析的功能，對兩組變項各做變項縮減的工作，達到對變項去蕪存菁的效果。 | zh_TW |
| dc.description.abstract (Abstract) | This thesis is based on Article 19 No 7 and Article 20 of the Real Estate Appraisal Regulation. Seemingly Unrelated Regression Model, Multivariate Regression Model and Econometric Model and so on econometric model are applied. In addition, collateral valuations done by financial institutions are verified, predicted and analyzed. In collateral valuations, there are two-value references: assessed market value and assessed accommodation value. Majority believe that there is a ratio between these two values. The traditional regression analysis of the valuation model is having one set of pricing factors to have impact on the real estate price. However, is it possible that one set of pricing factors will affect two real estate prices? The findings approve that, under statistical confidence level with 95%, more than two real estate prices can be influenced by one set of pricing factors. Further more, this thesis also examines if there are other econometric valuation models to be applied? The canonical correlation analysis is to build a calculation model to analyze correlation between two variables. Other than examining one set of pricing factors can influence two real estate prices, this analysis also provides a similar function of the factor analysis or principal analysis to reduce variables caused by two sets of variable. | en_US |
| dc.description.tableofcontents | 目 錄-----------------------------------------------------Ⅰ 圖目錄-----------------------------------------------------Ⅲ 表目錄-----------------------------------------------------Ⅳ 第一章 緒論-------------------------------------------------1 第一節 研究動機與目的--------------------------------------1 第二節 研究範圍與限制--------------------------------------4 第三節 研究方法與流程--------------------------------------6 第二章 文獻回顧與理論基礎------------------------------------11 第一節 特徵價格理論---------------------------------------11 第二節 迴歸分析理論---------------------------------------19 第三節 典型相關分析理論-----------------------------------23 第三章 兩價模式之建構與分析----------------------------------27 第一節 資料之基本分析-------------------------------------27 第二節 兩價模式之建構-------------------------------------43 第三節 模式之殘差分析-------------------------------------54 第四節 多變量迴歸模式-------------------------------------58 第五節 兩價比率分-----------------------------------------60 第四章 典型相關分析模式-------------------------------------73 第一節 基本分析------------------------------------------73 第二節 典型相關係數與典型負荷分析---------------------------79 第三節 典型相關分析之驗證----------------------------------84 第五章 結論與建議-------------------------------------------89 第一節 結論----------------------------------------------89 第二節 建議----------------------------------------------92 參考文獻---------------------------------------------------95 一、中文參考文獻------------------------------------------95 二、英文參考文獻------------------------------------------98 附 錄--------------------------------------------------101 附錄一：迴歸分析的重要統計量數----------------------------101 附錄二：研究地區地段與研究據點示意圖-----------------------106 附錄三：本研究之金融機構辦理擔保放款擔保品價值之估價辦法------108 附錄四：預測的評價標準-----------------------------------111 附錄五：系統抽樣法的意義與執行----------------------------114 附錄六：相似無關迴歸-------------------------------------115 圖目錄 圖1-1 研究流程圖-------------------------------------------6 圖1-2 統計程序實施流程圖------------------------------------9 圖2-1 典型相關分析適用圖-----------------------------------26 圖3-1 都市地價指數趨勢圖-----------------------------------42 圖3-2 評估總值之直方圖-------------------------------------44 圖3-3 評估擔保值之直方圖-----------------------------------44 圖3-4 評估總值之標準殘差值與使用年數散佈圖-------------------55 圖3-5 評估擔保值之標準殘差值與使用年數散佈圖-----------------56 圖3-6 兩價模式預測值比率之直方圖----------------------------61 圖3-7 以評估總值為分類變數分成四組後之各組平均數圖------------63 圖3-8 以評估擔保值為分類變數分成四組後之各組平均數圖-----------65 圖3-9 兩價比率分析之分配形態圖------------------------------68 圖3-10 以評估總值資料驗證兩價模式殘差分布圖-------------------70 圖3-11 以評估擔保值資料驗證兩價模式殘差分布圖------------------71 圖4-1 典型相關分析徑路圖-----------------------------------78 附錄圖1 研究地區地段示意圖----------------------------------106 附錄圖2 多元尺度法共同空間標的地點位置圖---------------------107 表目錄 表2-1 迴歸分析與相關分析之分類表----------------------------20 表3-1 各業務區所轄地段表-----------------------------------29 表3-2 各業務區之次數與百分比表------------------------------30 表3-3 各業務區觀察個數與期望個數分析表-----------------------30 表3-4 各業務區卡方檢定統計量--------------------------------30表3-5 總樓層數之次數與百分比表－「房地交易價格簡訊」案例-------31 表3-6 總樓層數之次數與百分比表－「擔保品估價」案例------------31 表3-7 屬質變數個數與全距統計表------------------------------32 表3-8 地段之次數與百分比表---------------------------------33 表3-9 房屋主要建材之次數與百分比表--------------------------33 表3-10 總樓層數之次數與百分比表------------------------------34 表3-11 層次之次數與百分比表---------------------------------34 表3-12 有無車位之次數與百分比表------------------------------35 表3-13 是否屬公寓之次數與百分比表----------------------------35 表3-14 估價員所作案例之次數與百分比表-------------------------35 表3-15 是否出租之次數與百分比表------------------------------36 表3-16 買賣價之次數與百分比表--------------------------------36 表3-17 估價月份之次數與百分比表------------------------------37 表3-18 屬量變數之敘述統計表---------------------------------38 表3-19 不同估價月份與單位市價之變異數分析表-------------------39 表3-20 不同估價人員與單位市價之變異數分析表-------------------39 表3-21 93年各月之消費者物價指數表---------------------------40 表3-22 93年各月之消費者物價指數樣本統計量表------------------40 表3-23 93年各月之消費者物價指數T檢定統計表-------------------40 表3-24 依變數之常態性檢定結果表------------------------------43 表3-25 依變數之偏態與峰度表---------------------------------45 表3-26 依變數之隨機性檢定表---------------------------------45 表3-27 以評估總值為依變數之迴歸係數表-------------------------47 表3-28 以評估擔保值為依變數之迴歸係數表-----------------------49 表3-29 以評估總值為依變數之迴歸變異數分析表-------------------50 表3-30 以評估總值為依變數之迴歸模式摘要表---------------------51 表3-31 以評估總值為依變數之迴歸係數統計量表-------------------51 表3-32 以評估擔保值為依變數之迴歸變異數分析表------------------52 表3-33 以評估擔保值為依變數之迴歸模式摘要表-------------------53 表3-34 以評估擔保值為依變數之迴歸係數統計量表-----------------53 表3-35 殘差之常態性檢定表-----------------------------------56 表3-36 殘差之隨機性檢定表-----------------------------------57 表3-37 多變量迴歸檢定統計量表--------------------------------59 表3-38 兩價模式預測值之相關係數表----------------------------60 表3-39 兩價模式預測值比率之敘述統計表-------------------------61 表3-40 分成四組後之樣本數交叉表------------------------------62 表3-41 以評估總值為分類變數分成四組後之樣本敘述統計表-----------62 表3-42 以評估總值為分類變數分成四組後之變異數分析表------------62 表3-43 以評估總值為分類變數分成四組後之各組平均數差異顯著比較表--63 表3-44 以評估擔保值為分類變數分成四組後之兩價比率樣本敘述統計表--64 表3-45 以評估擔保值為分類變數分成四組後之兩價比率變異數分析表----64 表3-46以評估擔保值為分類變數分成四組後之各組平均數差異顯著比較表-65 表3-47 以評估總值為依變數之判定係數表－迴歸縮減模式------------66 表3-48 以評估總值為依變數之迴歸變異數分析表－迴歸縮減模式-------66 表3-49 以評估總值為依變數之迴歸係數表－迴歸縮減模式------------67 表3-50 以評估擔保值為依變數之判定係數表－迴歸縮減模式-----------67 表3-51 以評估擔保值為依變數之迴歸變異數分析表－迴歸縮減模式-----67 表3-52 以評估擔保值為依變數之迴歸係數表－迴歸縮減模式-----------68 表3-53 兩價比率分析之分配形態統計量表-------------------------68 表3-54 以評估總值資料驗證兩價模式殘差表-----------------------70 表3-55 以評估擔保值資料驗證兩價模式殘差表---------------------70 表4-1 典型相關分析摘要表-----------------------------------77 表4-2 典型相關係數檢定表-----------------------------------79 表4-3 典型加權係數表---------------------------------------80 表4-4 典型負荷量與跨典型負荷量表----------------------------82 表4-5 重疊量數分析表---------------------------------------83 表4-6 典型相關分析驗證資料表－不等比率分組-------------------85 表4-7 典型相關分析驗證資料表－等比率分組---------------------86 表4-8 典型相關分析驗證資料表－刪除部分自變數------------------87 附錄表1 中選案例編號產生表----------------------------------114 附錄表2 以原始底價為依變數之迴歸係數表-----------------------116 附錄表3 以得標價為依變數之迴歸係數表-------------------------116 | zh_TW |
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| dc.language.iso | en_US | - |
| dc.source.uri (Source URI) | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929230281 | en_US |
| dc.subject (Keywords) | 擔保品估價 | zh_TW |
| dc.subject (Keywords) | 特徵價格法 | zh_TW |
| dc.subject (Keywords) | 相似無關迴歸 | zh_TW |
| dc.subject (Keywords) | 多變量迴歸 | zh_TW |
| dc.subject (Keywords) | 典型相關分析 | zh_TW |
| dc.subject (Keywords) | Collateral valuation | en_US |
| dc.subject (Keywords) | Hedonic price method | en_US |
| dc.subject (Keywords) | Seemingly unrelated regression | en_US |
| dc.subject (Keywords) | Multivariate regression | en_US |
| dc.subject (Keywords) | Canonical correlation analysis | en_US |
| dc.title (Title) | 多反應變量相關模式於不動產擔保估價之應用 | zh_TW |
| dc.type (Data Type) | thesis | en |
| dc.relation.reference (Reference) | 一、中文參考文獻 | zh_TW |
| dc.relation.reference (Reference) | 1.行政院主計處，2007年2月，物價統計月報，434：33。 | zh_TW |
| dc.relation.reference (Reference) | 2.行政院教育部，1988，『SAS/ETS套裝程式集中文手冊』初版，台北：松崗電腦圖書資料股份有限公司。 | zh_TW |
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| dc.relation.reference (Reference) | 6.李金泉，1992，『SAS/PC應用手冊－多變量應用統計與研究分析實務』初版，台北：松崗電腦圖書資料股份有限公司。 | zh_TW |
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| dc.relation.reference (Reference) | 17.洪得洋、林祖嘉，1999，「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，住宅學報，8：47-67。 | zh_TW |
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